Bilan 2016 sur le développement du Val d'Europe - Partie 2-1

Article de Jake Sully Voir les commentaires Vendredi 21 octobre 2016 à 19:00

Au début de la semaine, nous vous présentions la première partie du bilan 2016 du développement immobilier du Val d'Europe, et plus particulièrement celui du Centre Urbain. Mais le Val d'Europe, c'est aussi cinq cœurs de bourgs historiques, cinq anciens villages, devenus de petites villes.
Dans cette seconde partie du bilan 2016 du développement immobilier du Val d'Europe, nous vous proposons donc de nous éloigner du Centre Urbain, pour partir à la découverte du développement des communes constituant le Val d’Europe.


Les communes du Val d'Europe

Quatrième secteur de développement urbain de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée après la Porte de Paris, le Val Maubuée et le Val de Bussy; le Val d’Europe se compose de cinq communes, réunies aujourd’hui dans la communauté d’agglomération « Val d’Europe Agglomération » (ex-SAN du Val d’Europe) : Chessy et Serris (que nous avions évoquées dans notre première partie concernant le centre urbain), mais également Coupvray, Magny-le-Hongre, et Bailly-Romainvilliers. Avec l’émergence du projet Euro Disney dans les années 1980, ces communes vont connaître une fantastique transformation morphologique et démographique, impulsée là aussi par l’aménageur Public EPA France, et son partenaire privé Disney. La population du Val d’Europe est ainsi passée de 3200 habitants au début des années 80, à un peu plus de 32 000 Val d’Européens aujourd’hui. Et à terme, il est prévu de faire doubler cette population.
Si l’urbanisation des quatre Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) du centre urbain n’a débuté qu’il y a une quinzaine d’années, les ZAC créées autour des vieux bourgs historiques sont, elles, plus anciennes dans leur développement, qui date de la fin des années 1980. À l’image de la première partie, c’est à travers les ZAC que nous allons vous faire découvrir les derniers projets en cours sur les secteurs « historiques » du Val d’Europe.

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Chessy-Bourg, entre tradition et modernité

Implanté à l’extrémité du plateau de la Brie, au sommet du coteau sud de la vallée de la Marne, le vieux bourg de Chessy se caractérise essentiellement par d’importants corps de fermes implantés autour du château de Chessy, aujourd’hui siège de Val d’Europe Agglomération. La commune était un lieu de villégiature bien avant l’arrivée de Disney. En effet, comme bon nombre de villes des bords de Marne, l’urbanisation du coteau dans la première moitié du 20ème siècle, autrefois couvert de vignes, s’est essentiellement faite par des Parisiens venus construire ici leur résidence secondaire. Avec l’agrandissement à l’est de l’agglomération parisienne, les résidences secondaires sont petit à petit devenues résidences principales dans la seconde moitié du 20ème siècle, jusqu’à l’émergence du projet Euro Disney, qui apportera un nouveau souffle à l’urbanisation du bourg, mais cette fois côté plateau. À noter que le bourg de Chessy est pour partie traversé par l’Aqueduc de la Dhuis, ouvrage alimentant autrefois Paris en eau potable, et qui alimente aujourd’hui principalement Disneyland Paris.

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La ZAC de Chessy

Depuis les années 1990, c’est donc à travers la ZAC de Chessy que s’est fait principalement la nouvelle extension de l’urbanisation du vieux bourg. D’une superficie de 118 hectares, on peut la découper en deux parties : au nord, l’extension à proprement parler de l’urbanisation, avec de l’habitat collectif à proximité des bords de la ZAC jouxtant le vieux bourg et les principaux équipements de la commune, puis de l’habitat individuel en périphérie ; au sud, la création d’un cœur de nature dans la prolongation du parc du château de Chessy avec le Parc du Bicheret, qui, avec le Parc des Frênes, permet d'assurer une rupture urbaine entre Chessy et la commune voisine de Montévrain. À noter que la majeure partie des anciennes fermes de la commune, ainsi que le château de Chessy, sont inclus dans cette ZAC.

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En bordure du Bois de Chessy et du Parc du Bicheret, et à proximité immédiate du centre du vieux bourg et du château de Chessy, l'un des derniers programmes immobiliers majeurs de la ZAC de Chessy est en cours de finition: Chessy Parc, du promoteur Promogim, sera composé de maisons et d'appartements. La livraison de l'ensemble est prévue pour le premier trimestre 2017.

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Parmi les paradoxes de Chessy, si la majeure partie des nouveaux habitats arrive principalement au niveau du Centre Urbain, les équipements publics se construisent, eux, principalement du côté du vieux bourg. Ainsi, le projet de quatrième équipement culturel du Val d'Europe verra enfin prochainement le jour à proximité du Château de Chessy, avec la réhabilitation de l'ancienne Ferme des Tournelles. Dans un premier temps, une partie des corps de fermes accueillera un centre culturel composé de deux auditoriums et de salles de répétitions musicales.

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Si le Chessy du Centre Urbain est marqué par un style néo-art déco, et le vieux Chessy est marqué par son côté « village briard des bords de Marne », c’est l’architecture moderniste qui caractérise les nouveaux quartiers, situés entre le vieux bourg et l’arrière du Parc Disneyland, notamment pour le quartier de l'Aqueduc. Ce côté moderne, qui était majoritairement l’apanage des équipements publics du Val d’Europe, transparaît au travers des logements, aussi bien individuels que collectifs, mais également via des formes très linéaires et cubiques, et grâce aux matériaux utilisés (bardage bois, toitures en tôle, etc.). En cherchant à se démarquer avec ce quartier, Chessy donne une impression d’incohérence urbaine, et de mélange des genres assez inapproprié tout en étant rafraîchissant à la fois vis-à-vis du style « néo-vintage » Disney, tout en répondant à une demande de modernité, voulue par certains nouveaux habitants.

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En suivant le fameux Aqueduc de la Dhuis, qui donne son nom au quartier de l'Aqueduc, nous quittons la ZAC de Chessy pour gagner les bords de Marne. C'est ici, plus de 15 ans après le dramatique accident qui avait coûté la vie à un ouvrier lors d'une première réalisation inachevée, que le projet de passerelle piétonne reliant Chessy à Dampmart verra bientôt le jour. Le début des travaux est imminent, pour une livraison prévisionnelle en octobre 2017.

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Coupvray, ville en devenir

Contrairement à l’ensemble de ces voisines du Val d’Europe, le développement urbain de Coupvray n’a pas encore réellement commencé, excepté en ce qui concerne la partie de la commune sur laquelle est implantée la majeure partie des hôtels Disney, ainsi que le parking visiteur. Des cinq, Coupvray était autrefois la commune la plus peuplée… elle est aujourd’hui la moins peuplée du Val d’Europe. Un peu à l’image de Chessy, le vieux bourg s’étend en limite du coteau sud de la vallée du Grand Morin, puis le long de la pente. Outre son imposant château en ruine, dont le parc est désormais ouvert 6 jours sur 7 au public, Coupvray est surtout connue pour être la ville natale de Louis Braille, l’inventeur du système d’écriture pour malvoyants, le braille. Aujourd’hui, la maison natale de Louis Braille est devenue un musée qu’il est possible de visiter.

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La zone de la Dhuis

Située à l'ouest de la Ligne à Grande Vitesse, en limite de Chessy et de Chalifert, la zone de la Dhuis, future ZAC de 49 hectares en cours de création, devrait prochainement accueillir la zone d'activités de Coupvray. À ce jour, seuls les bassins de rétention des eaux ont été aménagés dans le cadre plus global de la chaîne des eaux de Coupvray. Ce secteur étant encore à l'étude par l'aménageur public, difficile d'en dire plus. De façon globale, en raison de sa proximité avec Chessy, ce secteur sera largement plus tourné vers la commune voisine que vers sa commune de rattachement.

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La ZAC de Coupvray

À l'opposé, cette fois au nord-est de la commune, la ZAC de Coupvray prolongera sur 54 hectares l'urbanisation existante du vieux bourg, notamment dans la partie la plus au nord de la ZAC, qui devrait commencer à voir le jour dès le début de l'année 2017, avec l'arrivée d'un premier lotissement réalisé par Axone Promotion (le Foxtrot à Chessy). Le centre de la ZAC sera constitué d'un parc urbain, tandis que l'essentiel de l'urbanisation se fera au sud de celle-ci, le long de la RD934 et entre la RD5D, au niveau du giratoire entre ces deux axes importants du secteur. Car à l'image de la ZAC du Centre Urbain du Val d'Europe pour Serris, la ZAC de Coupvray sera l'une des composantes de la nouvelle centralité de la commune.

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La ZAC des Trois Ormes et la Zone de l’Épinette

Se trouvant entre les ZAC de Coupvray et celle du Parc et du Centre de Loisirs, sur la partie de la commune de Coupvray se trouvant en limite du plateau briard, la ZAC des Trois Ormes est le nouveau grand chantier urbain à venir du Val d'Europe. Sur 64 hectares, la ZAC accueillera des logements collectifs et individuels, mais également des commerces, dont une moyenne surface alimentaire, ainsi que trois nouveaux hôtels partenaires venant compléter le quartier voisin du Val de France situé à Magny-le-Hongre. Un parc urbain viendra couper la ZAC en deux, en prolongeant le Parc du Château de Coupvray. Si, pour le moment, l'aménagement de la ZAC n'a pas débuté, il n'en est pas de même au niveau des réseaux, puisque les travaux du transformateur Enedis (ex-ERDF) sont en voie d'achèvement, et les conduites principales de GRTGaz passant au nord de la ZAC ont été remplacées cet été. Enfin, à terme, la ZAC des Trois Ormes devrait être complétée à l'est par les 36 hectares de la future ZAC de la zone de l’Épinette, se trouvant sur le territoire de la commune de Montry compris dans le périmètre conventionné par Disney.
Complètement déconnectées des urbanisations historiques de Coupvray et Montry, les ZAC des Trois Ormes et de l’Épinette seront par contre en parfaite continuité du bâti de la commune de Magny-le-Hongre.

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Magny-le-Hongre, Bourgeoise briarde

Nichée au cœur du val du Ru de Lochy, Magny-le-Hongre est certainement à ce jour la commune du Val d’Europe ayant connu l’explosion démographique la plus importante, tant et si bien qu’il est aujourd’hui très difficile de retrouver le centre bourg historique au sein du tissu urbain de la commune. En effet, contrairement à ses voisines, une partie de l’ancien bourg de Magny-le-Hongre a déjà été requalifié par les différents programmes d’aménagement qu’a subis la commune depuis la fin des années 1980. Et ce n’est pas encore achevé. Connue pour accueillir les hôtels partenaires du Val de France, ainsi qu’une partie du Golf Disney, Magny-le-Hongre est aussi, et surtout, la commune destinée à recevoir la majeure partie du 3ème parc à thème, qui se trouvera sur la zone de l’Erable, en périphérie directe de l’urbanisation communale.

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La ZAC de Courtalin

Située sur la partie nord de la commune, la ZAC de Courtalin correspond à la seconde phase d’urbanisation de Magny-le-Hongre, débutée à partir des années 2000. S’étendant sur 175 hectares sur le coteau ouest du val du Ru de Lochy, c’est la ZAC qui accueille les hôtels du Val de France, dont le très récent B&B Hôtel inauguré fin novembre 2015. Mais c’est bien évidemment les programmes résidentiels qui constituent l’essentiel de son urbanisation, le tout dans un cadre restant très verdoyant et arboré, correspondant au grand paysage du val du Ru de Lochy. Le développement de la ZAC de Courtalin est aujourd’hui quasiment arrivé à terme, bien que certains secteurs plus restreints resteront à urbaniser dans les années à venir.

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C’est notamment le cas du côté des Hôtels du Val de France, où le dernier emplacement réservé à l'arrivée d'un hôtel ne devrait pas rester bien longtemps vierge de toute urbanisation. En effet, le programme de développement de la Phase IV du Projet Euro Disney prévoit la construction d'un hôtel de 400 chambres sur cette parcelle, pour fin 2017 à fin 2019. Une partie des développements de cette phase ayant pris un certain retard, ces dates sont ici données à titre indicatif. Bien entendu, nous ne manquerons pas de vous tenir au courant de toute avancée à ce niveau dans nos prochaines Gazettes.

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Du côté des développements immobiliers résidentiels, l'urbanisation devrait se poursuivre dans la prolongation de la boucle des Trois Ormes. Il faudra cependant patienter encore un peu, puisque ces terrains, les derniers de la ZAC de Courtelin, ne seront aménagés que d'ici 2 à 3 ans.

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Il n'en est pas de même du côté du lotissement Le Domaine de Magny, du promoteur Promogim. En effet, la majeure partie de cet ensemble composé de maisons individuelles a été livrée cette année, et les derniers biens devraient l'être d'ici à début 2017.

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Attendus depuis quelques années, les locaux définitifs du collège Jacqueline de Romilly ont enfin été livrés, et sont en service depuis la rentrée scolaire de septembre 2016. Bâtiment en bois à énergie positive, espace extérieur commun de qualité, ce nouvel établissement scolaire est une véritable réussite. Professeurs et élèves doivent ainsi se réjouir d'avoir quitté leurs algécos.

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La ZAC du Centre de Magny

Située dans la continuée directe de l’urbanisation historique de Magny-le-Hongre, la ZAC du Centre de Magny est la première à être développée de façon significative sur la commune. Outre l’extension du bourg sur 99 hectares, son rôle est avant tout de créer une nouvelle centralité à la commune, avec le déplacement du cœur de la commune, c’est-à-dire la Mairie, autour d’une urbanisation plus dense que celle du village historique. En périphérie de la ZAC, la densité s’amoindrit, et l’habitat collectif cède sa place à l’habitat individuel. Les zones d’activités trouvent également place à cette périphérie, afin de protéger les habitations des nuisances sonores des infrastructures de transports existantes ou projetées. Cependant, l’ensemble de la ZAC du Centre de Magny n’est pas urbanisé. En effet, toute une partie accueille un parc urbain et forestier mettant en valeur le Ru de Lochy et le Bois de Montguillon.

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C’est en bordure de ce parc que l’Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) de Magny-le-Hongre est en train de voir le jour. 107 logements sont prévus sur l'une des dernières parcelles à urbaniser de la ZAC du Centre de Magny.

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Au cœur du bourg historique de Magny-le-Hongre, la libération d'une parcelle a permis l'émergence d'une nouvelle résidence de logements, Côté Parc, du promoteur Kaufman et Broad. Celle-ci prend place depuis cette année dans l'hyper-centre de la commune, hors de toute ZAC, à proximité des commerces, de la nouvelle mairie, de l'église et de la place du marché.

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Enfin, toujours dans l'urbanisation historique de Magny-le-Hongre, un nouveau programme immobilier en logements collectifs, encore réalisé par Axone Promotion, devrait être commercialisé d'ici à la fin de l'année 2016. Cette nouvelle résidence prendra place sur une parcelle aujourd'hui occupée par une maison de campagne possédant un très grand jardin, caractéristique du bâti ancien des vieux bourgs.

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Pour découvrir la suite de cette seconde partie du bilan immobilier 2016 du Val d'Europe, rendez-vous ici

 

Article : Jake Sully
Relecture : La Veuve Noire
Photos : Jake Sully, Icade, Promogim, Euro Disney SCA
Cartes : Jake Sully, Google Earth, EPA France, Val d'Europe Agglomération

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http://www.disneygazette.fr/forum/download/file.php?avatar=458_1264520648.jpg

mick77

lundi 24 octobre à 05:58

On peut regretter que l'article bilan du secteur ait fait l'impasse sur les projets économiques qui ont été présentés et dont le site de La Forgese fait l'écho.


http://www.disneygazette.fr/forum/download/file.php?avatar=7584_1295175534.jpg

Jake Sully

lundi 24 octobre à 10:14

En dehors du restaurant sur Val de France, et d'Argan sur Courternois (j'avais loupé le premier, et oublié le second), les autres projets sont évoqués, même si je rentre pas spécialement dans le détail => l'immobilier d'entreprise hors Disney, c'est pas très sexy, surtout les petits projets. Mais bon, cela ne m'étonne pas, tu ne peux d'empêcher de trouver toujours quelque chose à redire. C'était pourtant pas bien compliqué de faire un message un peu plus sympathique pour compléter / préciser certains points :roll:


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