Octobre 2015 – Octobre 2016. L’année dernière, nous vous présentions le bilan 2015 du développement immobilier du Val d’Europe. Cet article faisait suite à un premier bilan en 2014, ainsi qu’à notre article relatif à la signature de la 4eme phase de développement du secteur, entre les différents acteurs impliqués dans l’opération d’intérêt national portant sur la création d’Eurodisneyland.
Où en sont les différents programmes lancés? Quelles sont les nouveautés en terme de développement immobilier ? Disney Gazette est allée faire le tour du secteur, et vous livre le bilan 2016.

Le Centre Urbain du Val d’Europe

Pour ce nouveau bilan annuel, nous allons quelque peu changer notre façon de faire. Nous vous proposons donc de partir à la découverte des différents chantiers et projets en cours sur le Val d’Europe, à travers les différentes Zones d’Aménagement Concerté (ZAC). En effet, pour parvenir à mettre en place un développement cohérent et soutenu, l’Établissement Public d’Aménagement (EPA) France, l’aménageur public travaillant de concert avec Disney et les collectivités locales, et les services de l’État, ont mis en place cet outil d’urbanisme sur l’ensemble des espaces qui n’étaient pas développés à l’époque du début de l’aventure Euro Disney.
En ce qui concerne le Centre Urbain, celui-ci se répartit essentiellement sur quatre communes (Serris, Chessy, Montevrain, et Jossigny), et huit ZAC (Centre Urbain du Val d’Europe, Gassets, Pré de Claye, Studios et Congrès, Pré du Chêne, Montévrain Université, Montévrain Val d’Europe et Charbonnière). Dans ce bilan, nous nous intéresserons uniquement au périmètre aménagé par Disney, à savoir les deux premières communes et les quatre premières ZAC précédemment citées.

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La ZAC du Centre Urbain du Val d’Europe

D’une superficie de 117 hectares, la ZAC du Centre Urbain du Val d’Europe est la zone historique du développement immobilier du centre urbain, qui a débuté à la toute fin des années 1990. À cheval sur les communes de Chessy et Serris, mais essentiellement située sur le territoire de cette dernière, elle se caractérise par la présence de grands équipements publics structurants (gare RER et routière, écoles primaires et secondaires, pôle universitaire, médiathèque, mairie de Serris, etc.), mais aussi et surtout, par la présence du fameux Centre Commercial du Val d’Europe, 5ème plus grand complexe de ce type en France en superficie, et par la prolongation de celui-ci, avec les magasins d’usine de La Vallée Village – Chic Outlet Shopping. C’est également ici, dans le centre urbain, que la majeure partie des services administratifs d’Euro Disney SCA a migré, dont la Direction du groupe.
La ZAC du Centre Urbain du Val d’Europe est un ensemble mixte, composé à la fois de logements, de bureaux, de commerces et services, et d’équipements publics. D’un point de vue architectural, différents styles « néo » se côtoient, bien que le style dominant soit le néo-hausmannien. Le style évolue petit à petit au fur et à mesure que l’on se rapproche des franges de la zone, pour épouser celui des ZAC adjacentes.

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C’est notamment le cas de l’immeuble de bureaux le Véga, dont le style semble mélanger Art Déco et Hausmannien. Localisé entre les rues de la Galmy, de la Fontaine Rouge, et le boulevard du Grand Fossé, le Vega est en cours de livraison, et n’attend plus que ses premiers occupants. C’est notamment le cas de l’agence immobilière Citya, qui a récemment ouvert son nouveau pied à terre sur le secteur dans l’une des cellules commerciales de ce bâtiment, qui complète ainsi la dernière dent creuse de cette partie de la ZAC du Centre Urbain du Val d’Europe.

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Autre dent creuse située non loin de là dans la prolongation de l’hôtel Relais SPA, le long de l’avenue Hergé, le Bellini est à présent bien sorti de terre… tout du moins le premier des trois bâtiments qui composeront cet ensemble de bureaux à terme. Pour rappel, ce programme a été lancé en blanc par son promoteur (c’est-à-dire sans futurs locataires ou propriétaires), d’où sa construction en trois phases. Si l’habillage extérieur du premier bâtiment est en cours de démarrage, vous pouvez cependant apercevoir sur le côté de celui-ci, les espaces en parpaing qui disparaîtront lors de l’édification du second bâtiment, dit de jonction. Enfin, le troisième bâtiment, miroir du premier, verra le jour dans un troisième temps. La livraison de la première tranche est prévue pour l’année 2017.

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Quelques rues en amont en se rapprochant de la ligne du RER A, vous pourrez tomber sur l’école primaire Tournesol, de Chessy. Construite avec l’émergence des logements de la ZAC du Centre Urbain du Val d’Europe situés sur le territoire communal, le groupe scolaire devrait prochainement s’agrandir sur le parking provisoire adjacent, afin de pallier à l’arrivée des nouveaux écoliers qui aménageront bientôt dans les premiers bâtiments de la ZAC voisine des Studios et des Congrès. Cette extension sera accompagnée de la création d’un bâtiment pour l’Accueil de Loisirs Sans Hébergement (centre aéré), ainsi que d’une maison de quartier. La livraison de l’extension de l’école primaire devrait se faire pour la rentrée 2018, et celle du centre aéré et de la maison de quartier pour la rentrée 2019.

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Nous continuons dans le domaine scolaire, mais cette fois côté Serris de la ZAC du Centre Urbain du Val d’Europe. Pour cela, nous nous rendons au Lycée Emilie du Châtelet. Inauguré au tournant des années 2010, ce lycée général et hôtelier est en plein travaux d’agrandissement, afin notamment d’accueillir un internat. Livraison prévue de l’ensemble courant 2018.

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Tous ces lieux d’enseignement demandent bien sûr du logement pour être alimentés en élèves. Ainsi, du côté du quartier des lacs, à l’angle du cours de l’Elbe et de la rue des Scandinaves, nous assistons en ce moment à la livraison de la résidence les Jardins de l’Elbe du promoteur Eiffage. L’achèvement des travaux de cette résidence vient ainsi boucler l’urbanisation du cours de l’Elbe. Il restera cependant à achever l’aménagement de la rue des Scandinaves, notamment avec la création d’un programme social d’une vingtaine de logements dans la dernière dent creuse.

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Mais la ZAC du Centre Urbain du Val d’Europe, c’est aussi et surtout le Centre Commercial du Val d’Europe, dont les travaux de l’extension au-dessus de la ligne à grande vitesse, côté cours du Danube, sont en voie d’achèvement. En une année, nous sommes donc passés de la simple dalle sur les voies ferrées, à un véritable bâtiment, caractérisé par son imposante verrière. S’il faudra attendre le milieu du premier semestre 2017 pour profiter de Primark et autre Mark & Spencer, nous pouvons déjà profiter de la magnifique architecture néo-haussmannienne que nous offre cette extension, dans le style des grands magasins parisiens.
À noter qu’à l’intérieur, les différentes parties de la grande galerie composant le centre commercial sont aussi en plein chantier de rénovation, afin d’apporter un coup de jeune à l’ensemble du complexe pour l’ouverture de l’extension.

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Pour absorber le flux supplémentaire de visiteurs attendus par Klépierre, aussi bien par l’extension que par l’ouverture dominicale du centre commercial, effective depuis le milieu de cette année 2016, l’extension du parking se poursuit toujours au-dessus du bassin de rétention des eaux pluviales. Pour rappel, avant de procéder au montage de la superstructure, il a fallu littéralement enterrer ce bassin, vital dans la gestion des eaux de ruissellement de la ZAC. Commencée il y a à peine quelques mois, la construction du parking sur trois niveaux (un rez-de-chaussée et deux étages) progresse à une vitesse folle. Les ouvriers vont devoir redoubler d’efforts pour espérer livrer la structure hors-finition pour les week-end de rush de décembre, comme l’espère la direction du centre commercial.

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La ZAC des Gassets

Située au sud du Centre Urbain, exclusivement sur la commune de Serris, la ZAC des Gassets est pour le moment une zone en friche, caractérisée par son imposant bassin de rétention des eaux du ru des Gassets (qui donne donc son nom au secteur). Avec une superficie de 19 hectares, elle constitue la plus petite des ZAC du périmètre Disney. Destinée à accueillir la future extension du Centre Commercial du Val d’Europe, la ZAC des Gassets doit également servir d’assise au grand pôle universitaire, annexe de l’Université Paris-Est, qui doit voir le jour à cheval sur la ZAC de Montévrain Université, et sur la ZAC du Pré au Chêne située à Jossigny, et qui accueille déjà le Centre Hospitalier de Marne-la-Vallée. La ZAC des Gassets étant toujours en cours de révision de sa composition et de son aménagement final, difficile à ce jour de vous en dire plus. Mais nous ne manquerons pas de vous tenir au courant de toute évolution concernant ce secteur.

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La ZAC du Pré de Claye

Si au sud du Centre Urbain, c’est le calme plat, à l’est, cela commence à se réveiller de façon plus certaine du côté de la ZAC du Pré de Claye. Située dans la prolongation directe de l’urbanisation du Centre Urbain, la ZAC s’étend sur 69 hectares entre l’avenue Séramy à l’est, le Boulevard Circulaire au sud, et l’avenue Hergé au nord. Comme la ZAC du Centre Urbain, la ZAC du Pré de Claye est à cheval sur deux communes : Coupvray pour l’extrémité nord, et Serris pour la majeure partie de la zone au sud. L’élément central qui caractérise la ZAC du Pré de Claye, c’est son parc urbain, qui la traversera du nord au sud. La concertation publique sur la forme que devra prendre cet espace naturel a d’ailleurs eu lieu cette année 2016. En termes de composition c’est donc essentiellement ce parc urbain qui marque l’aménagement. Ainsi, à l’est de celui-ci, nous retrouverons de futurs hôtels directement liés à la destination touristique (à l’image des hôtels partenaires du Val de France à Magny-le-Hongre). Tandis qu’à l’ouest et au sud, nous assisterons à la prolongation naturelle de l’urbanisation du Centre Urbain, dont les constructions se caractérisent par une architecture néo-classique d’inspiration anglaise. Et c’est justement à ce niveau que cela bouge, notamment avec le début de création du maillage viaire primaire.

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Outre les programmes immobiliers du Belvédère et des Trianons du Lac, localisés sur la ZAC des Gassets mais faisant partie du quartier des lacs, c’est principalement le Groupe Scolaire n°5 de Serris qui constitue la première pierre du développement urbain de cette ZAC, dans la prolongation du quartier parc. Avec quelques semaines de retard, cette nouvelle école entrera en service à la rentrée des vacances de la Toussaint. Cependant, en raison du retard pris dans le développement général de la ZAC, seules deux classes seront ouvertes pour cette première année scolaire. À noter que comme pour l’Ecole Tournesol de Chessy, des réserves foncières ont été faites pour permettre à terme un agrandissement du groupe scolaire. En effet, comme vous pouvez le constater, entre le rendu et le bâtiment final, une partie de l’ensemble scolaire n’a pas été construite dans cette phase, et verra le jour ultérieurement.

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Pour pallier au déficit de logements sur ce secteur du centre urbain, plusieurs nouveaux programmes immobiliers sont en train de voir le jour. C’est notamment le cas de Victoria Park, programme mixte (accession et logement social) du promoteur Legendre Immobilier. Jusque-là habitué des programmes de bureaux (le Greenwich et le Bellini, ce sont eux), il s’agit de la première opération en matière de logement pour le groupe sur le secteur du Val d’Europe. D’une taille conséquente, constitué de plusieurs immeubles et de maisons de ville, Victoria Park prendra place face au groupe scolaire n°5 de Serris, entre les prolongations des rues Magellan et Vasco de Gama. Le style architectural de cette résidence s’inscrit dans la continuité du quartier du parc déjà existant, à savoir le néo-classique d’inspiration anglaise. Rendez-vous en 2018 pour voir le résultat final.

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Au sud de Victoria Park, entre les rues Vasco de Gama et de Navarre, nous retrouvons un autre programme immobilier d’inspiration néo-classique. Il s’agit de Garden Alley du promoteur Icade. Filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations, Icade constitue l’un des acteurs majeurs du développement immobilier local, avec pas moins de trois programmes en cours de réalisation sur le Val d’Europe, dont deux sur le centre urbain. Avec Garden Alley, dont les travaux devraient s’achever courant 2018, le groupe conforte ainsi son implantation locale.

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À l’angle de la rue de Navarre et de la nouvelle rue Jacques Cartier menant au groupe scolaire n°5 de Serris, dans la continuité bâtie et stylistique de Garden Alley, une partie de la parcelle est destinée à l’accueil d’une résidence sociale. Initiés par Interconstruction Ouest, les travaux de ces habitations à loyer modéré viennent tout juste de commencer, pour une livraison début 2018.

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Enfin, la ZAC du Pré de Claye, outre son parc urbain, sera marquée par l’émergence prochaine du centre ecclésiastique catholique Saint-Colomban. Initialement, le projet d’aménagement de la zone ne prévoyait que la création d’un lieu de culte. Cependant, une carence locale en matière d’enseignement privé a conduit à la réflexion de voir plus loin. En effet, un équipement public était également prévu sur la ZAC. Il a donc été proposé, et validé, par les différents acteurs locaux de l’aménagement, en plus de la construction d’une église de 1000 places, la création d’un ensemble scolaire privé catholique, regroupant l’ensemble des niveaux scolaires du primaire et du secondaire, pour un total de 1200 élèves. Tel que prévus à ce jour, l’église et le collège privé catholique seraient livrés pour 2019/2020, avec un étalement de la construction de l’école primaire et du lycée privé jusqu’en 2023. Le concours d’architecte devrait prochainement être lancé par le diocèse de Meaux, maître d’ouvrage du centre ecclésiastique.

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La ZAC des Studios et des Congrès – Partie urbaine

Alors que cela se réveille doucement à l’est du centre urbain, à l’ouest c’est une toute autre paire de manches avec la ZAC des Studios et des Congrès. Comme son nom l’indique, c’est le secteur qui accueille déjà le Parc Walt Disney Studios, et qui verra arriver à terme, le futur centre des congrès du Val d’Europe. Mais ces aménagements concernent uniquement le nord de la zone, qui jouxte l’historique ZAC du Parc et du Centre Touristique. D’une superficie de 148 hectares, la ZAC des Studios et des Congrès s’étend très majoritairement sur Chessy, et légèrement sur Coupvray à l’extrême est de la ZAC.
Dans cette première partie, nous nous intéresserons uniquement à la partie urbaine de la ZAC des Studios et des Congrès, c’est-à-dire l’ensemble de la zone située au sud du merlon paysagé permettant d’isoler les Walt Disney Studios du Centre Urbain. Alors qu’il y a à peine trois ans, nous étions ici au milieu des champs, vous pourrez aujourd’hui découvrir un nouveau quartier d’essence néo-Art Déco. Bien que la majeure partie des programmes lancés à ce jour concerne des logements, équipements publics, commerces de proximité et bureaux ne seront pas en reste à terme.

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Premier programme à avoir été commercialisé sur la ZAC des Studios et des Congrès, le Charleston, du constructeur Eiffage a bien poussé depuis l’année dernière, où seul le sous-sol avait été réalisé. Le bâtiment principal, qui s’étend en prolongation de la rue d’Ariane depuis l’avenue Hergé, a atteint sa hauteur maximale, et son angle fait désormais concurrence aux bâtiments de l’hôtel Relais Spa et Cassiopée (alias Team Disney, le bâtiment abritant les bureaux de la Direction d’Euro Disney SCA). Si la livraison du Charleston 1 est prévue pour le deuxième trimestre 2017, il n’en est pas de même pour le Charleston 2, dont l’édification le long de l’avenue Hergé peine à démarrer. En effet, la livraison de cette seconde tranche n’est prévue que pour la toute fin 2017. Même constat pour les maisons de ville du programme, situées à l’arrière de l’ensemble au niveau de la rue du Fossé Mignard, et dont la construction débute à peine.

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Continuons le long de la rue d’Ariane prolongée, toujours du même côté de la rue, avec le programme le plus avancé de la ZAC des Studios et des Congrès, le Swing, du promoteur Icade. Programme immobilier le plus avancé, car la livraison prévisionnelle de cet ensemble Art Deco est très proche, prévue d’ici à la fin de l’année 2016. En effet, en dehors des finitions des parties communes, et des locaux commerciaux donnant sur la rue d’Ariane, le Swing est prêt à recevoir ses premiers habitants. La beauté du bâtiment se passe de commentaires, tellement il est rare en dehors du Val d’Europe et de certains quartiers huppés de la capitale, d’avoir des programmes modernes d’une telle qualité architecturale.

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Face au Swing, toujours sur la rue d’Ariane, le Madison, du promoteur Nacarat, commence petit à petit à sortir de terre. Si la pose symbolique de la première pierre, avec l’installation d’une façade test a eu lieu il y a quelques semaines, cela fait déjà quelques mois que les travaux sont en cours sur cet ensemble qui jouxtera également la future place du marché. Livraison prévisionnelle pour la fin de l’année 2017. Rendez-vous donc au prochain bilan pour pouvoir admirer le résultat.

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Autre résidence à jouxter la future place du marché, la Marnière de l’entreprise spécialisée dans l’habitat social Pierres et Lumière. À la fois résidence sociale en location et en accession, dont la livraison est prévue dans le courant de l’année prochaine, les premiers éléments architecturaux de La Marnière laissent entrevoir, là aussi, une réalisation de qualité pour ce type de logements aidés.

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Dernière résidence à être livrée en 2017, le Majectic du promoteur Artenova, qui bouche le trou entre le Madison et la Marnière, le long de la rue du Buisson Coché. Comme le programme Victoria Park sur la ZAC du Pré de Claye, une partie du programme est dévolue à de l’habitat social, tandis que l’autre partie est en accession à la propriété. Et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’Artenova a mis le turbo sur ce chantier… tout du moins sur la partie accession, qui devrait être livrée à la première moitié 2017. Quant à la partie dévolue au logement social, elle sera achevée pour la seconde moitié de cette même année.

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Au bout de la rue du Buisson Coché, au niveau du carrefour avec le boulevard du Grand Fossé, les travaux de la nouvelle résidence mixte, pour partie résidence étudiante, et pour partie foyer de jeunes travailleurs, n’ont toujours pas commencé. Et pour cause, une modification intérieure du projet serait en cours pour supprimer la partie cafétéria. De plus, tant que l’offre universitaire ne voit pas le jour sur les ZAC voisines des Gassets et de Montévrain Université, il semble difficile de lancer le chantier d’une telle résidence.

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À contrario, à l’autre extrémité de la rue du Buisson Coché, à son intersection avec la rue d’Ariane face à la future place du Marché, le Palazzo, résidence sénior du Groupe Réside Études, commence enfin sa construction. Pour rappel, il s’agit ici d’un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) le premier sur la commune de Chessy, mais le second sur le centre urbain après Les Berges de l’Europe, situé à Serris à proximité de la nouvelle mairie. Le Palazzo se veut un établissement de luxe pour seniors, en proposant notamment une piscine couverte réservée aux résidents. Cette maison de retraite haut de gamme devrait entrer en service courant 2018.

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Nouveau programme immobilier à avoir fait son apparition sur la ZAC des Studios et des Congrès cette année, Carré 30, de Pitch Promotion. Les premiers visuels de cette résidence qui prendra place juste derrière le Swing, le long de la rue du Fossé Mignard, ont été dévoilés avant l’été. La commercialisation a débuté dans la foulée, toujours au niveau des bureaux de vente de l’ensemble des résidences du centre urbain, situé face à Castorama Val d’Europe. Livraison de la résidence en 2018.

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Enfin, dernier programme immobilier lancé sur la ZAC des Studios et des Congrès, et non des moindres, le Foxtrot, d’Axone Promotion. Le bâtiment prendre place dans la continuité du Charleston, entre l’avenue Hergé et la rue du Fossé Mignard, face au Bellini. Et contrairement à l’ensemble des autres programmes, il s’agit ici du premier programme mixte logements / commerces / bureaux de la ZAC. Cette mixité du programme est d’ailleurs très importante, puisqu’une partie des bureaux est déjà achetée par le promoteur Axone lui-même, qui compte faire du Foxtrot son nouveau siège social. Là aussi, la livraison de l’ensemble est prévue pour 2018.

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Notre tour des différents chantiers du centre urbain s’achève ici. Mais Val d’Europe, c’est aussi cinq communes et cinq cœurs de bourgs historiques, éloignés du centre urbain. Pour savoir où en sont les développements de ce côté, rendez-vous à la fin de la semaine, pour la deuxième partie de notre reportage. Mais d’ici là, vous pouvez déjà réagir à cette première partie sur notre forum.

Article : Jake Sully
Relecture : La Veuve Noire
Photos : Jake Sully, Val d’Europe Agglomération, Eiffage Immobilier, Artenova, Icade, Nacarat, Pierres & Lumières, Legendre Immobilier, Axone Promotion, Pitch Promotion, DTACC, Ameller-Dubois & Associés, Euro Disney SCA
Vidéo : Groupe Réside Étud